商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展空間的領(lǐng)域，隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費(fèi)方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗(yàn)、文化等成為新時(shí)代的商業(yè)新模式。這些模式是否能成功，可從以下13個(gè)方面分析。

　　【01】商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩，步入去粗存精、優(yōu)勝劣汰階段

　　2015年50個(gè)重點(diǎn)城市非住宅總量將達(dá)5.64億㎡，同13年相比增長(zhǎng)率高達(dá)77%。目前商業(yè)地產(chǎn)總量已飽和，部分區(qū)域已過(guò)剩。未來(lái)人均商業(yè)面積繼續(xù)提升，人們消費(fèi)觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)將不斷更新?lián)Q代。過(guò)去拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企需要進(jìn)一步打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢(shì)下發(fā)展更好。

　　【02】一線城市聚焦中心地塊，二三線仍是供應(yīng)高峰

　　根據(jù)歐洲、香港、臺(tái)灣等地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段，城市中心土地稀缺，市區(qū)零星地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值日益凸顯。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，市場(chǎng)不斷向郊區(qū)外延，土地供應(yīng)緊張態(tài)勢(shì)加劇，市區(qū)零星地塊的開(kāi)發(fā)格外精細(xì)。

　　2015年城市綜合體總量供應(yīng)大部分將集中在二三線城市，未來(lái)房企在一線城市綜合體的開(kāi)發(fā)要突出其溢價(jià)性，一線城市市中心區(qū)域自持為主，二三線城市要表現(xiàn)其杠桿性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般的企業(yè)更適宜選擇二三線中的部分機(jī)會(huì)型城市發(fā)展。

　　【03】互聯(lián)網(wǎng)思維下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商探索O2O模式

　　中國(guó)手機(jī)上網(wǎng)人群規(guī)模達(dá)5億，占全部網(wǎng)民的81%。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物發(fā)生四個(gè)變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、購(gòu)物時(shí)間碎片化、購(gòu)物方式移動(dòng)化、信息傳播社交化。購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在固定時(shí)間、固定場(chǎng)所的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)電商沖擊。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在擁抱大數(shù)據(jù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，許多傳統(tǒng)百貨公司通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊。

　　【04】體驗(yàn)式商業(yè)已成趨勢(shì)，由營(yíng)銷層面向運(yùn)營(yíng)層面深化

　　發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無(wú)需細(xì)說(shuō)，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將會(huì)無(wú)處不在。但無(wú)論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。

　　體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝的根本。

　　【05】社區(qū)購(gòu)物中心將引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　社區(qū)商業(yè)在我國(guó)處于起步階段，從國(guó)外發(fā)展來(lái)看，未來(lái)社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重心。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，包括萬(wàn)科、金地、保利等。以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區(qū)服務(wù)體系概念，滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂(lè)等需求。

　　今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

　　【06】商業(yè)地產(chǎn)從租售并舉到自持運(yùn)營(yíng)

　　當(dāng)前一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會(huì)租售并舉。在三、四線城市存在大量散售的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)階段更多開(kāi)發(fā)商選擇銷售或租售并舉，這對(duì)企業(yè)的資金承受壓力較小，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力。隨著市場(chǎng)不斷成熟、金融市場(chǎng)不斷改革、REITS有望推進(jìn)，越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段。

　　【07】商業(yè)地產(chǎn)從“重招商”向“重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要是招商后全面、有效的經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)項(xiàng)目除了良好的招商執(zhí)行、最后還要落實(shí)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)。很多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更愿意做資源整合，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目招商，不愿做招商后的運(yùn)營(yíng)，招商相對(duì)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)收益更快。因此商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商要有綜合服務(wù)商的概念，為商戶提供各種服務(wù)，包括金融服務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)等，具備某種孵化功能等。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，這樣必然促使開(kāi)發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這是取決于項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

　　【08】?jī)和�主題業(yè)態(tài)興起，成商業(yè)項(xiàng)目主業(yè)態(tài)

　　中國(guó)即將迎來(lái)新一輪的嬰兒潮，兒童體驗(yàn)式商業(yè)的發(fā)展空間巨大。當(dāng)前我國(guó)0-14歲兒童有2.6億，占總?cè)丝诘?8.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭總支出的30-50%。兒童消費(fèi)從基本生活消費(fèi)、享樂(lè)型消費(fèi)，發(fā)展到強(qiáng)調(diào)成長(zhǎng)性消費(fèi)。打造以“家庭群體”為目標(biāo)消費(fèi)群的商業(yè)中心成為許多購(gòu)物中心的核心定位。目前兒童業(yè)態(tài)在綜合性購(gòu)物中心所占面積不足10%，未來(lái)可能達(dá)到15%-25%。

　　【09】餐飲由商務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)型為大眾消費(fèi)

　　中國(guó)反腐行動(dòng)拉開(kāi)，五星酒店空置率上升;高端餐飲持續(xù)蕭條;國(guó)外旅游冷清。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要及時(shí)調(diào)整。例如現(xiàn)有些項(xiàng)目將五星級(jí)酒店改成辦公樓，高端餐飲的業(yè)態(tài)調(diào)整等。

　　餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)(高端和低端消費(fèi)比重大)將調(diào)整，未來(lái)將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)(中檔消費(fèi)比重大)，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲發(fā)展空間良好。新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)的新寵。

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